Der Antrag im Wortlaut:

Sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,

wir begrüßen ausdrücklich, dass auf unseren Antrag Nr. 138 vom 25.6.2025 hin nun ein Entwurf für Richtlinien zur Anwendung des sogenannten „Bau-Turbos“ vorliegt. Angesichts des seit Jahren angespannten Wohnungsmarktes auch in Ulm stellt das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus ein wichtiges und richtiges Instrument dar, um zusätzliche Wohnraumpotenziale zu aktivieren und Verfahren zu verkürzen. Insbesondere die mit § 246e BauGB geschaffenen Möglichkeiten, befristet bis zum 31.12.2030 weitreichende Abweichungen von bestehenden planungsrechtlichen Vorgaben zuzulassen, eröffnen neue Handlungsspielräume, die konsequent genutzt werden sollten.

Gleichzeitig zeigt die vorliegende Leitlinie der Stadt Ulm, dass der „Bau-Turbo“ derzeit sehr restriktiv angewendet werden soll und vielfach nur als nachrangiges Instrument vorgesehen ist. Dies birgt die Gefahr, dass wesentliche Potenziale zur Wohnraumschaffung ungenutzt bleiben.

Wir sehen Nachbesserungsbedarf bei folgenden Punkten:

1. Nutzung von Potenzialen im Außenbereich der Teilorte

Ein Anpassungsbedarf besteht aus unserer Sicht bei der Bewertung von Bauvorhaben im Außenbereich bzw. in Ortsrandlagen.

Der § 246e BauGB eröffnet ausdrücklich die Möglichkeit, auch außerhalb klassischer Baugebiete Wohnraum zu schaffen, sofern ein räumlicher Zusammenhang zum Siedlungsbereich besteht. Gerade in den Teilorten besteht hier ein bislang kaum genutztes Potenzial, beispielsweise durch:

• Bebauung von Grundstücksteilen im familiären Umfeld (z. B. „Garten der Eltern oder Großeltern“)

• Kleinere Arrondierungen am Ortsrand

Dieses Potenzial sollte unter klar definierten Bedingungen stärker genutzt werden, auch wenn dies im Spannungsverhältnis zur Ulmer Bodenpolitik steht.

Vorschlag:

Zulassung solcher Vorhaben als eng definierte Ausnahmeregelung, wenn:

• regeltypisch in der ersten arrondieren Reihe zur innerörtlichen Bebauung erfolgt

• eine Eigennutzung durch Kinder oder Enkelkinder erfolgt und eine Bauverpflichtung

vereinbart wird bei Nichterfüllung Sanktionen greifen

Damit wird zusätzlicher Wohnraum geschaffen, gleichzeitig Spekulation ausgeschlossen und dem eigentlichen Ziel der Ulmer Bodenpolitik – Verhinderung von Bodenspekulation – weiterhin Rechnung getragen. Die derzeit sehr restriktive Handhabung führt hingegen dazu, dass genau diese nicht spekulativen, familiär gebundenen Potenziale ungenutzt bleiben.

Bitte erstellen Sie eine Prüfmatrix und beispielhafte Handhabe für das Gebiet beim Brückle.

2. Gleichbehandlung aller Gebäudetypen

Die gesetzlichen Regelungen der §§ 31 Abs. 3 und 34 Abs. 3b BauGB unterscheiden bewusst nicht zwischen Gebäudetypen. Ziel ist es, durch Neubau, Aufstockung, Nachverdichtung und Umnutzung zusätzlichen Wohnraum zu schaffen – unabhängig davon, ob es sich um Einfamilien-, Doppel-, Reihen- oder Mehrfamilienhäuser handelt. Die Ulmer Leitlinie hingegen schränkt insbesondere Ein- und Zweifamilienhausgebiete deutlich stärker ein.

Dies führt zu einem Spannungsverhältnis: Einerseits werden größere Projekte (z. B. Geschosswohnungsbau) ermöglicht, andererseits bleiben kleinere private Nachverdichtungen oft ausgeschlossen. Dies ist aus Sicht des Gleichbehandlungsgrundsatzes und der Akzeptanz schwer vermittelbar.

Der Bau-Turbo sollte sein volles Potenzial entfalten können, indem keine Gebäudetypen grundsätzlich ausgeschlossen werden, sondern vielmehr einheitliche städtebauliche Kriterien angewendet werden.

3. Umgang mit veralteten Bebauungsplänen

Ein zentrales Hemmnis für die Wohnraumschaffung liegt in vielen Bebauungsplänen, die 30, 40 oder sogar über 50 Jahre alt sind und nicht mehr den heutigen Anforderungen entsprechen. Die Leitlinie sieht zwar Abweichungen vor, bleibt hier jedoch zurückhaltend.

Vorschlag:

Der Bau-Turbo sollte gezielt angewendet werden bei älteren Bebauungsplänen mit der Leitfrage

„Welche Festsetzungen würden heute getroffen werden?“

Konkrete Orientierungswerte:

• Grundflächenzahl (GRZ): z. B. 0,4

• Geschossflächenzahl (GFZ): z. B. 0,8

• 2 Vollgeschosse als Regelfall

• Ergänzend:

− Firsthöhe z. B. 10 m (zur Vermeidung von Überhöhen)

− Bei Reihenhäusern: 2 Vollgeschosse + Dachgeschoss (auch als Vollgeschoss möglich)

Damit könnten bestehende Gebäude sinnvoll erweitert und Dachgeschosse besser genutzt werden. Es entstünde Wohnraum ohne zusätzliche Flächenversiegelung.

Bitte erstellen Sie eine beispielhafte Handhabe für das Gebiet beim Maienweg.4. Unklare Auslegung zentraler Kriterien

Die Leitlinie fordert, dass die Orientierungswerte nach § 17 BauNVO „nicht erstmalig deutlich überschritten“ werden dürfen.

Der Begriff „deutlich“ bleibt unbestimmt und führt zu Rechtsunsicherheit, uneinheitlicher Anwendung und schwer nachvollziehbaren Entscheidungen. Ist eine Aufstockung um ein Geschoss bereits eine „deutliche Überschreitung“? Gilt dies bereits, wenn ein Dachgeschoss zu einem Vollgeschoss wird?

Hier besteht ein klarer Bedarf an konkreten, nachvollziehbaren Schwellenwerten oder Beispielen.

Bitte erstellen Sie eine beispielhafte Handhabe für die Gebiete wie aus der Anlage insbesondere beim Maienweg 92.

5. Inkonsistente Bebauungspläne als strukturelles Problem

Am Beispiel des Bebauungsplans „Auf der Laue“ wird deutlich:

• Innerhalb eines Baufensters unterschiedliche Festsetzungen (1 vs. 2 Vollgeschosse)

• Unterschiedliche GRZ/GFZ ohne erkennbare Systematik

• Vergleichbare Grundstücke mit stark unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten

Die erschwert die Nachvollziehbarkeit, die Gleichbehandlung und damit die Akzeptanz von Entscheidungen. Der Bau-Turbo bietet hier die Chance, diese strukturellen Defizite pragmatisch zu korrigieren.

Bitte erstellen Sie eine beispielhafte Handhabe für das Gebiet auf der Laue.

Die Stadt Ulm verfolgt mit der Leitlinie einen nachvollziehbaren Ansatz zur Steuerung des Bau- Turbos. Allerdings besteht die Gefahr, dass durch eine zu restriktive Anwendung zentrale Potenziale ungenutzt bleiben, insbesondere im Bestand und in den Teilorten, und damit die eigentliche Zielsetzung des Gesetzes – die spürbare Entlastung des Wohnungsmarktes – nicht erreicht wird.

Stattdessen sollte das Ziel eine aktivere, differenzierte und mutige Anwendung des Bau-Turbos sein, die Spekulation verhindert, aber gleichzeitig reale Wohnraumpotenziale hebt.

Gerade in bestehenden Wohngebieten der 50er-70er Jahre liegt ein enormes Potenzial durch

Aufstockung, Nachverdichtung und bessere Nutzung bestehender Gebäude.

Mit freundlichen Grüßen

Im Namen der gesamten CDU/UfA-Fraktion